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中金房地产结构性补库存继续

发布时间:2021-01-08 02:01:54 阅读: 来源:聚酯多元醇厂家

投资增速如期回落,但3月单月新开工大幅低于预期,说明开发商在去化手中存货,结构性补库存(刚需产品、核心地段),我们维持2013年投资增速前高后低判断。3月单月投资增速17.6%,较1-2月下降5.2个百分点,符合我们预期。新开工方面,3月单月增速为下降20.2%,大幅低于预期,住宅单月新开工下降19.5%,且商业营业用房新开工单月同比也下降27%,说明企业整体开工意愿并不强,新开工3月放缓并不是单一保障房建设减速因素的影响,但我们草根调研的开发商项目开工情况尚可,加上预制混凝土管桩产量数据也未出现显着下滑,我们依然维持全年新开工小幅正增长5%的判断。结合土地市场数据来看,土地购置面积累计同比下滑22.0%,土地购置费同比下滑10.2%(财政部公布的同期全国国有土地使用权出让收入7700亿元,同比增长46.6%),隐含着开发商延缓了土地出让金支付,主动加库存意愿并不足,目前投资高增速是反映前期中小户型、一二线城市核心地段产品库存去化后的弱复苏结构性补货,随着调控进行,未来1-2个季度,投资增速可能逐步回落。

累计资金来源同比增速回落至29.3%,部分拖累了投资增速:其中3月单月国内贷款同比增速仅2.6%,单月自筹资金同比增速下降4.3%,使得3月资金来源较去年同期仅增长20.0%,1-3月累计资金来源同比增长29.3%,低于1-2月33.7%的水平。但以定金预收款为主的其他资金来源3月单月维持了1-2月50%以上的同比增长水平,为54.4%。

商品房累计销售面积同比增长37.1%:1-3月份,商品房销售面积20898万平方米,同比增长37.1%,其中,住宅销售面积同比增长41.2%,办公楼销售面积增长19.2%,商业营业用房销售面积增长1.4%,3月单月商品房和住宅销售面积同比增速分别为26.6%和29.4%,考虑到2012年3月为相对低基数,说明国五条出台后,全国市场存在一定程度降温。分区域看,1-3月东部地区商品房销售面积同比增长46.6%,中部地区商品房销售面积同比增长34.5%,西部地区商品房销售面积同比增长22.9%。

房价依然在高位,3月单月商品房均价同比涨15.7%:1-3月商品房均价为6695元/平米,同比涨幅17.7%,商品住宅售价为6346元/平米,同比上涨19.7%,由于3月份开始东部区域销售面积增速有所回落,在东部区域对均价结构性影响减退情况下,商品房、商品住宅房价依然维持高位,增速也偏高,说明房价上行压力确实较大,产业政策会依然保持适度偏紧状态。

数据前瞻:我们认为2013年行业投资增速将呈现前高后低趋势,我们维持前期观点,预计2013年投资增速将在10%~12%,新开工增速恢复至5%左右正增长,销售额增速仍将维持9%~10%水平。

公司销售额同比增长明显:已公布2013年1-3月销售的主要地产公司,A股万科(40%),保利地产(600048)(107%),金地集团(600383)(88%);H股中国海外(38%),龙湖地产(56%),华润置地(129%),恒大地产(114%)。

估值与建议

经济增速低于预期、投资增速回落,通胀压力小,地产股相对收益显现,但地产股8xPE估值对应的绝对收益空间较小,目前往上仅能看约15%空间。我们还是维持前期观点,逢低吸纳8倍以下2013年PE的龙头股是最好的操作策略,推荐排序:保利、金地、招商;万科作为全年配置首选;交易活跃度不高的中小股票买入时点要更后。

风险提示:宏观经济下行风险和政策风险。

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